グラッドスタジオ 川崎の一級建築士事務所

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お知らせ・コラム

建築士が教える土地選びの5つのポイント

コラム
2016.10.17

みなさまはどのようにして土地を選ぶのでしょうか?

一般的な土地の選び方は、駅まで近い、スーパーが近い、学校が近いとか色々あるかと思います。

ただ、建築士の視点はちょっと違いますので、5つのポイントをお伝えしたいと思います。

 

 

 

 

1、土地の形状はどうか?

 

土地の形には様々あります。

正形敷地から複雑な敷地がありますが、やはり正形が良いと思います。

何故ならば、土地の形状が複雑であるとあまり活用できない部分も出来てしまう可能性があり、建物が建たない部分を生んでしまう可能性があるからです。

建物が建ちそうもない部分の活用を考え、無駄なく活用できれば複雑敷地も良いと思います。

住宅を建てる場合、土地と道路が接する部分は最低2mですがもちろん間口が広い方が良いです。

旗竿形状は比較的土地代が安いかと思いますが、正形部分でしっかりと建物が建ち、建築できる敷地であれば問題ないでしょう。

また、敷地内に高低差がある場合は、高基礎となり工事費がアップする可能性もありますので事前に確認が必要です。

 

 

 

 

 

2、道路の幅員でボリュームが決まる?!

 

「道路無くして、新築なし」です。

 

建物を建てるにあたり、道路はとても重要な要素です。

日本の都市計画として、広い道路に接する土地は高い建物(3階建て以上)を建てることができ、狭い道路(4m)にしか接していない道路は、低い建物(2~3階建て)しか建てられないことが一般的です。

住宅の場合は、幅員4m以上の道路に接していれば問題はありませんが、敷地が大きくない場合、4mだと道路斜線によって制限を受けて天空率という計算をしなければ大きく建てられない場合もあります。

設計会社によっては、天空率計算を行うと別途設計費が掛かるという場合がありますのでご確認ください。

 

道路と敷地の関係は主に「一面道路」か「角地」(二面道路)となりますが、角地の方が良いです。

何故ならば、一般的な角地は建ぺい率10%の割り増し緩和を受けることができるので、プランの幅が広がって良いです。

 

 

 

 

 

3、低層地域は要注意

 

用途地域は「商業系」「住居系」「工業系」の3地域に分けられます。

商業系地域と工業系地域で住宅が建てられる場合は、特に問題はありませんが、これらの地域は環境があまり良くない場合がありますので事前に騒音や廻りの建物をチェックした方が良いと思います。

住居系の地域には「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」と呼ばれる低層地域があります。この地域は、静かな住環境を形成する地域なので、ボリュームのある建物を建てにくく、建ぺい率や容積率の制限を低く設定しています。

 

特に、この地域の場合は、思ったよりも建たてられなかったということが無いように専門家に確認した方が良いです。

また、これらの地域は第一種高度地区といった北側の建物に影響を及ぼさないように高さを制限させるものもありますのでご注意ください。

 

 

 

 

 

4、がけや擁壁は無いか?

 

建物を建てるにあたって周辺の環境は関係ないと思いがちですが、隣地にがけがあったり擁壁がある場合は注意が必要です。

 

何故でしょう?

がけや擁壁は大雨の時など崩れしまう可能性があり、建物に損傷を与える危険があるからです。

別に自分の家は壊れてもいいよ。という訳にはいきません。

隣地にがけや擁壁がある場合には安全策を講じないと建築できない場合があるからです。

 

がけや擁壁が隣地にある土地は、それらから建物を離したり、擁壁をつくらなければならなかったりしますし、がけ上を含む土地ならば、隣地に危険を及ぼさないように、がけ近くに建築できなかったり、深基礎としたり杭を打たなければならないといった建築コストをアップさせる要因もあります。

自分の土地と隣地に高低差が1m以上あるような場合は、要注意と覚えておいてください。

 

 

 

 

 

 

5、日当たりは、周辺建物を見る!

 

日当たりは、周辺建物が及ぼす日影をみたいところです。

日影は、季節や時間帯が重要です。

夏至に近い日中ですと日当たりが良いと勘違いしてしまうこともあります。

良いのは、日の短い冬至に観ると良いですが、なかなかそうもいきません。

では、どうするか?

冬至の日中の太陽の高さは、地面から30度ぐらいです。

よって、気になる建物に30度ぐらいから日を当てたイメージができると良いかと思います。

30度というのはかなり厳しい条件なので、そのイメージを基に2階にリビングにした方が良いなど検討されると良いと思います。

 

 

いかがでしょうか?

土地には、思いもよならい落とし穴がある場合もあるので、購入する不動産業者だけでなく建築士にも相談することが良いと思います。